O empréstimo privado e de dinheiro duro muitas vezes carrega um estigma devido às taxas de juros que parecem altas em comparação com os empréstimos bancários tradicionais. No entanto, de acordo com H. Jack Miller, fundador da Gelt Financial, uma credora privada nacional com quase quatro décadas de experiência, o custo real do capital vai muito além da taxa de juros em um documento de empréstimo. Miller afirma que mutuários que rejeitam o capital privado baseados apenas em uma taxa de 12% frequentemente acabam pagando mais através de custos ocultos ou oportunidades perdidas.
Miller identifica o que chama de "percepção Tony Soprano" do empréstimo privado, onde a indústria é injustamente associada a agiotagem ou mutuários desesperados. "A realidade é exatamente o oposto", diz ele. "Nossos mutuários são muito gratos a nós. Estamos atendendo em quatro ou cinco dias quando todos os outros disseram não ou mandaram esperar dois meses." Ele aponta Elon Musk como exemplo: a pessoa mais rica do mundo não toma emprestado a 6%, mas levanta capital através de private equity e venture funding, onde o custo — quando se considera o capital cedido — frequentemente excede 12%.
A verdadeira alternativa ao capital privado, argumenta Miller, é frequentemente mais cara. Ele descreve um cenário comum onde um investidor local encontra uma propriedade que precisa de reforma, mas não tem dinheiro. Em vez de tomar emprestado a 12% de um credor privado, eles trazem um familiar que fornece o financiamento em troca de metade do lucro. "Isso é o que as pessoas consideram como a opção aceitável", diz Miller. "Mas quando você faz as contas, abrir mão de 50% dos seus lucros é muito mais caro do que tomar o dinheiro emprestado a 12%. E você tem que lidar com essa pessoa em cada jantar pelo resto da sua vida." O erro, ele enfatiza, é tratar a taxa de juros como o custo total do capital sem considerar o que o negócio retorna ou o que é sacrificado por uma taxa nominal mais baixa.
A Gelt Financial sobreviveu à crise financeira de 2008, e Miller descreve o período seguinte como esclarecedor. "Revisamos tudo o que deu errado e perguntamos onde perdemos dinheiro e onde não perdemos. O que descobrimos foi que quando nos mantivemos disciplinados, não perdemos um centavo. Todas as perdas vieram de exceções." Ele faz uma distinção entre a Gelt e novos participantes no mercado de empréstimos privados, a maioria dos quais nunca operou durante uma recessão significativa. A disciplina de sobreviver à Grande Recessão não pode ser replicada através de uma boa sequência de negócios.
A mudança estrutural no financiamento imobiliário é permanente, acredita Miller. Os bancos se tornaram mais restritivos, com requisitos regulatórios mais rigorosos e prazos de aprovação mais longos. Enquanto isso, o capital privado se tornou mais sofisticado e acessível. Para negócios sensíveis ao tempo, transações-ponte e mutuários cujos perfis não se encaixam nos modelos bancários, o capital privado é cada vez mais a primeira opção. "Operadores sofisticados entendem que, se o negócio funciona ao custo do capital, o custo do capital não é o problema." O histórico da Gelt Financial em centenas de negócios fechados reflete essa lógica na prática: financiamento rápido e flexível para mutuários que precisam agir rapidamente em negócios que fazem sentido numericamente.
A Gelt Financial LLC é uma credora privada nacional e compradora de dívidas em dificuldades com mais de 37 anos de experiência em imóveis comerciais e de investimento. Operando em 37 estados, a empresa fornece financiamento-ponte, empréstimos para saída de execução hipotecária e aquisições de empréstimos inadimplentes para investidores imobiliários, operadores e instituições. Este artigo é apenas para fins informativos e não constitui aconselhamento jurídico, financeiro ou de investimento.
