Quando as transações de imóveis comerciais são concluídas, a diligência devida sobre riscos de inundação normalmente começa e termina com os mapas de inundação da FEMA, documentos frequentemente com décadas de atraso e focados principalmente em inundações fluviais. Segundo Albert Slap, fundador da RiskFootprint™, essa abordagem cria lacunas significativas na compreensão das vulnerabilidades reais das propriedades. "Os mapas de inundação da FEMA não incluem inundações por chuvas intensas", diz Slap. "Eles lidam principalmente com riscos de inundação do tipo fluvial." Essa distinção é extremamente importante porque onde quer que chova, pode haver inundação, criando riscos que os métodos tradicionais de diligência devida podem ignorar completamente.
As limitações dos mapas da FEMA tornaram-se dramaticamente aparentes durante o Furacão Harvey em 2017, que inundou aproximadamente 150.000 casas na região de Houston, 70% das quais estavam localizadas na Zona X da FEMA, designada como de menor risco de inundação. Esse evento extremo de chuvas não fluviais sobrecarregou os sistemas de drenagem e causou inundações generalizadas em áreas onde a maioria dos proprietários não possuía cobertura do Programa Nacional de Seguro contra Inundações (NFIP). O resultado foi um prejuízo total estimado em US$ 125 bilhões, afetando desproporcionalmente famílias e empresas que acreditavam estar em áreas de baixo risco com base nas designações da FEMA.
Compradores de imóveis e credores enfrentam o mesmo problema em grande escala, com agentes de crédito frequentemente trabalhando com mapas da FEMA anteriores a eventos recentes de tempestades, excluindo completamente inundações causadas por chuvas e não incorporando os avanços na modelagem de marés de tempestade da NOAA da última década. Para abordar essa lacuna na diligência devida, a RiskFootprint™ integra modelos e mapas de inundação da Fathom/Swiss Re, usados por seguradoras e resseguradoras globais, para expandir o que a FEMA fornece. A plataforma disponível em https://riskfootprint.com adiciona modelagem de inundações pluviais, ou causadas por chuvas, juntamente com cenários de inundações fluviais e marítimas, dando às partes interessadas uma visão mais completa das exposições a inundações no nível da propriedade antes do fechamento das transações.
Além dos dados de exposição a inundações, a RiskFootprint™ agora inclui dados estimados de elevação do primeiro andar da ferramenta de IA da True Flood Risk, que usa Google Street View e outras imagens com inteligência artificial e aprendizado de máquina para fornecer alturas estimadas do primeiro andar em mais de 300 milhões de edifícios nos EUA. Isso permite que a plataforma passe da mera exposição a inundações para uma avaliação real da vulnerabilidade a inundações, distinguindo entre edifícios que ficam dois pés acima da linha de inundação e aqueles que ficam seis polegadas abaixo dela.
Embora os mapas da FEMA cumpram funções importantes no seguro NFIP e nos códigos de construção locais, consultores que dependem exclusivamente deles como a imagem completa de inundação de uma propriedade estão trabalhando com apenas uma peça de um quebra-cabeça maior. Para ajudar as partes interessadas a entender os riscos abrangentes de inundação e proteger os consultores de futuras reclamações por erros e omissões, Slap defende a realização de avaliações de inundação de espectro completo antes do fechamento dos negócios. Essas avaliações devem considerar todas as formas como a água atinge os edifícios, não apenas os cenários mapeados pela FEMA há décadas. Os relatórios de avaliação de risco da RiskFootprint™ estão disponíveis por algumas centenas de dólares por propriedade, tornando a diligência devida abrangente sobre inundações acessível em praticamente qualquer transação, residencial ou comercial.
