A maioria das empresas de gestão de imóveis prioriza a cobrança de receitas, mas Frank Gervasio, Diretor Principal de Finanças da OneWall Communities, argumenta que essa abordagem ignora pontos cegos críticos na gestão de despesas que silenciosamente erodem o desempenho dos imóveis. Gervasio observa que uma única locação perdida de US$ 1.000 mensais pode custar cinco vezes esse valor para recuperar, mas os grupos de proprietários frequentemente negociam variações relativamente pequenas na folha de pagamento em vez de abordar ineficiências sistêmicas nas despesas.
"A gestão de despesas não se trata apenas de cortar custos para economizar dólares no resultado final", explica Gervasio. "Às vezes, essas despesas têm um impacto real se você não as fizer. O que você quer medir é a eficácia dos dólares." Essa distinção, embora aparentemente simples, permanece rara na prática, segundo Gervasio, que observou esse padrão em inúmeras carteiras.
O problema cumulativo decorre de itens de linha individualmente pequenos que se acumulam ao longo do tempo. Gervasio aponta para contratos com fornecedores que têm aumentos automáticos anuais, renovações automáticas não sinalizadas e estruturas de cobrança que parecem razoáveis em imóveis individuais, mas incham em carteiras com múltiplos ativos. Citando o ditado de George Washington, "Muitos pequenos fazem um grande", Gervasio enfatiza como pequenas despesas se somam significativamente quando as empresas de gestão carecem de sistemas de rastreamento de contratos ou contabilidade granular capazes de identificar esses padrões.
Na OneWall Communities, a supervisão financeira começa antes da assinatura dos contratos de gestão. Durante a due diligence de ativos problemáticos, a equipe de Gervasio realiza inspeções abrangentes das unidades, cataloga a idade dos equipamentos e acessa rapidamente os registros financeiros. "Cada dia que a manutenção adiada não é resolvida, ela se acumula", afirma ele. "Você precisa de um plano desde o primeiro dia." Essa abordagem proativa contrasta com métodos reativos que frequentemente descobrem problemas somente após os danos ocorrerem.
Gervasio atribui a lacuna em toda a indústria às estruturas de incentivos. Empresas de gestão baseadas em taxas normalmente priorizam a cobrança de receitas, pois sua remuneração depende disso, tornando a supervisão de despesas secundária. Quando essas empresas alocam custos indiretos, frequentemente os enterram em categorias amplas, como administração geral ou marketing, dificultando um escrutínio detalhado. "Já vi empresas enviarem demonstrações financeiras em que não baixam dívidas incobráveis, apenas as movimentam no balanço patrimonial", revela Gervasio. "Já vi estruturas de plano de contas que eram essencialmente inventadas. Quando você assume um desses ativos, não está apenas limpando as operações. Está fazendo engenharia reversa da história financeira de outra pessoa."
Os serviços de gestão de terceiros da OneWall empregam uma estrutura diferente. Os acordos de gestão de imóveis detalham cada solução pontual sem margem de lucro, permitindo que os proprietários vejam os custos exatos de tecnologia e tomem decisões de adoção informadas. Essa transparência visa construir confiança em vez de ocultar margens nas linhas de despesa, promovendo relacionamentos de gestão sustentáveis a longo prazo.
Em relação às preocupações comuns com a folha de pagamento, Gervasio defende investimentos apropriados em pessoal como essenciais para o desempenho do imóvel. "Este é um negócio centrado nas pessoas. Estamos fornecendo moradia para famílias; isso é uma das coisas mais importantes que você pode fazer. As pessoas que cuidam desses residentes são nossas equipes no local. E se não cuidarmos de nossas equipes, elas não podem cuidar das pessoas que estamos abrigando." Ele argumenta matematicamente que equipes de imóveis mal remuneradas e sobrecarregadas criam vagas, lacunas de cobrança e atrasos de manutenção muito mais caros do que custos de folha de pagamento ligeiramente mais altos. "É a conversa do 'economizar centavos, perder libras'", conclui Gervasio. "Corte a folha de pagamento, perca a locação, gaste cinco vezes mais para recuperá-la."
As implicações vão além de imóveis individuais para carteiras inteiras. Proprietários e investidores de imóveis enfrentam riscos financeiros significativos quando os parceiros de gestão carecem de sistemas para identificar e abordar ineficiências cumulativas de despesas. À medida que as carteiras aumentam, esses pontos cegos podem impactar substancialmente a receita operacional líquida e os valores dos ativos. As percepções de Gervasio destacam a necessidade de abordagens de gestão que alinhem incentivos com supervisão financeira abrangente, especialmente à medida que as condições econômicas aumentam a pressão sobre as métricas de desempenho de imóveis em todos os setores imobiliários residenciais.
