O Internal Revenue Service publicou uma nova edição do seu Guia de Técnicas de Auditoria de Segregação de Custos em 6 de fevereiro de 2025, marcando uma mudança significativa na forma como as reivindicações de depreciação de imóveis residenciais serão examinadas. A atualização expandiu o uso do caso Amerisouth no guia, uma decisão do tribunal tributário de 2012 que favoreceu o IRS após o contribuinte deixar de responder durante o litígio. Essa mudança significa que os auditores do IRS agora citam o Amerisouth com mais frequência para contestar reclassificações de itens como pias, armários de cozinha e componentes semelhantes em estudos de segregação de custos residenciais. Esses itens historicamente foram tratados como propriedade pessoal de vida curta elegível para depreciação acelerada, mas a orientação atualizada sugere um escrutínio mais rigoroso.
Brian Kiczula, fundador da CostSegRx e membro da American Society of Cost Segregation Professionals, tem observado as implicações práticas dessas mudanças. Ele observa que cada propriedade requer análise individual, afirmando que certos itens ainda podem ser reclassificados se fatos e circunstâncias específicos o justificarem, mas essa determinação deve ser feita no nível da propriedade individual, e não por meio de estimativas genéricas. Essa distinção tem maior peso agora do que há dois anos, especialmente com a depreciação bônus de 100% tornando-se permanente sob o One Big Beautiful Bill para propriedades adquiridas e colocadas em serviço após 19 de janeiro de 2025.
A permanência da depreciação bônus tem aumentado o interesse dos investidores em estratégias de segregação de custos, mas as mesmas condições que tornam essas abordagens valiosas também elevam os riscos de implementação incorreta. Nem todos os provedores de serviços estão trabalhando com o mesmo conjunto de regras, criando riscos potenciais de conformidade. Estudos baseados em engenharia que analisam propriedades específicas, ativos individuais e suas condições representam o padrão defensável descrito no próprio ATG. Em contraste, abordagens de modelagem que estimam a depreciação por tipo de propriedade e ferramentas online de faça-você-mesmo que geram relatórios instantâneos sem revisão profissional não atendem a esse padrão.
Kiczula aconselha os investidores a serem cautelosos com relatórios online instantâneos sem suporte profissional acessível. Para investidores que adquiriram propriedades em 2022, 2023 ou 2024, estudos retrospectivos permanecem disponíveis para potencialmente capturar oportunidades de depreciação perdidas. Aqueles que realizam reformas ou melhorias de capital podem se qualificar para estudos separados de despesas de capital, uma categoria que Kiczula identifica como frequentemente negligenciada. O processo na CostSegRx começa com uma estimativa de benefício gratuita revisada individualmente para cada propriedade, entregue com um vídeo explicativo e a recomendação consistente de consultar um contador antes de prosseguir.
É importante reconhecer que o próprio ATG não é lei, mas sim um roteiro de como os auditores do IRS avaliam os estudos. Investidores que entendem essa distinção e trabalham com provedores que a reconhecem estão melhor posicionados, independentemente de onde o IRS direcione sua atenção a seguir. A orientação atualizada cria tanto desafios quanto oportunidades, exigindo uma análise mais cuidadosa dos componentes de propriedades residenciais, ao mesmo tempo que oferece benefícios fiscais potenciais por meio da implementação adequada. À medida que o setor continua a se adaptar a essas mudanças, a ênfase na análise específica da propriedade e em estudos profissionais baseados em engenharia torna-se cada vez mais crítica para conformidade e resultados financeiros ideais.
