Ben Roper, um profissional de investimentos imobiliários especializado em crescimento de REITs e trocas da Seção 721, está destacando o papel crescente das transações UPREIT como uma alternativa viável às saídas tradicionais de propriedades multifamiliares. Roper trabalha em estreita colaboração com proprietários e desenvolvedores multifamiliares que exploram estratégias de transição de longo prazo e eficientes fiscalmente, incluindo a contribuição de propriedades para um REIT em troca de unidades de parceria operacional, em vez de vender diretamente.
Para muitos proprietários, a decisão tradicional de vender ou manter é muito limitada, segundo Roper. As UPREITs introduzem uma terceira opção que permite aos proprietários manter a exposição econômica, diferir impostos sobre ganhos de capital e diversificar o risco sem se afastar completamente. Essa abordagem aborda vários desafios que os proprietários multifamiliares enfrentam à medida que seus ativos amadurecem, incluindo grandes ganhos de capital incorporados, crescente complexidade operacional e incerteza quanto ao momento do reinvestimento.
As estruturas UPREIT historicamente foram associadas a grandes plataformas institucionais, mas Roper diz que isso está mudando, especialmente à medida que proprietários privados multifamiliares buscam soluções mais sofisticadas para planejamento sucessório, diversificação de portfólio e geração de renda de longo prazo. Ao longo de seu trabalho em crescimento de REITs e transações estruturadas, Roper apoiou múltiplas contribuições UPREIT de terceiros bem-sucedidas, trabalhando diretamente com proprietários não afiliados para estruturar transições fiscalmente eficientes alinhadas com objetivos de longo prazo.
Essas não são mais estruturas teóricas, disse Roper. Os proprietários estão ativamente escolhendo UPREITs porque resolvem problemas reais, incluindo impostos, risco de concentração, planejamento patrimonial e timing. Essa atividade coincide com um aumento mais amplo na adoção de UPREITs. Em 2025, a Capital Square completou seu ano mais ativo na história da empresa, superando US$ 1 bilhão em alienações e executando um número recorde de transações UPREIT. Durante o ano, o Capital Square Housing Trust quase dobrou seu valor bruto de ativos e completou cinco aquisições UPREIT, incluindo múltiplas contribuições de propriedades inteiras de terceiros de proprietários não afiliados.
Uma transação UPREIT permite que um proprietário contribua com uma propriedade para um REIT em troca de unidades OP, oferecendo vários benefícios potenciais, incluindo diferimento fiscal sob a Seção 721 do Internal Revenue Code, participação contínua na valorização imobiliária através da propriedade do REIT, diversificação de portfólio além de um único ativo ou mercado, liquidez potencial ao longo do tempo em vez de um único evento de saída, e flexibilidade no planejamento sucessório e patrimonial. Para proprietários que passaram anos construindo valor, a questão passa a ser como fazer a transição de forma inteligente, disse Roper. As UPREITs permitem que eles se afastem operacionalmente enquanto permanecem investidos economicamente.
Roper enfatiza que as transações UPREIT exigem paciência, educação e alinhamento e não são apropriadas para todas as situações. Essas conversas levam tempo, disse ele, exigindo a compreensão do perfil fiscal, cronograma e prioridades de um proprietário antes mesmo de discutir a estrutura. Seu papel frequentemente envolve engajar proprietários com meses de antecedência, ajudando-os a avaliar se uma UPREIT está alinhada com seus objetivos de longo prazo e guiando-os pelo processo com clareza e disciplina. A confiança importa, disse Roper, observando que as pessoas não estão procurando por um discurso de vendas, mas sim por alguém que entenda as compensações e possa executar quando for o momento certo.
À medida que as taxas de juros, ciclos de mercado e políticas fiscais continuam a evoluir, Roper acredita que as UPREITs desempenharão um papel cada vez mais importante no cenário de saída multifamiliar, especialmente para proprietários que buscam alternativas a vendas tributáveis ou trocas 1031. As UPREITs não são sobre timing do mercado, disse ele, mas sim sobre alinhar estrutura com intenção. Roper incentiva os proprietários multifamiliares a começarem a aprender sobre opções de saída estruturadas bem antes que uma venda se torne iminente, observando que os melhores resultados acontecem quando os proprietários planejam com antecedência e têm a maior flexibilidade.
